标 的 简 介
我公司系国家AAA级拍卖企业，是北京产权交易所会员单位及北京市国资委认定产权经济机构，现受委托对位于沈阳的一处宾馆项目进行转让招商。
大厦位于东三省IT产业中心-沈阳市三好街。占地面积8732㎡，建筑面积57760㎡。大厦地下两层（含裙楼）、地上33层、局部34层，其中裙楼地上5层
一、土地情况 国有土地使用证
1、土地使用权类型：出让
2、土地证载用途：商用
3、土地使用权终止日期：2045年7月
二、房产情况：房屋所有权证
1、房产证载产别：中外合资产
2、房屋用途：商业
3、房屋结构：钢混
4、房屋面积：建筑面积57760.31㎡，地上34层，地下2层
三、房屋建设状况
1、立项时间：1992年
2、开工时间：1993年4月，1994年3月主体完工，2002年11月基本完工
3、竣工验收：消防验收未完，竣工决算未做
4、试营业时间：2006年6月1日至今
四、酒店状况
1、星级：准四星（因未正式营业，尚未正式评级）
2、建筑面积：57760.31㎡（若含人防不分则为60999.94㎡）
3、主体建筑：高度123.15米，地上33层，局部34层、地下2层
4、裙房建筑：高度24.6米，地上5层，地下2层
5、功能分布：1-5层综合服务，6层物业办公区，7-25层客房，260余间客房，26-32层写字间，33层会议室、宴会厅，34层设备层，地下1层停车场及员工食堂、地下2层设备间和人防
6、电梯设备：21部，主楼8部（客梯6部、观光梯2部），裙楼10部（扶梯8部、货梯2部），另有食杂梯3部
7、消防保安：32层设有楼宇、保安监控和消防控制中心
8、接待人数：可接待住宿人数480人，会议人数430人
参考价格：4.8亿元人民币
联系方式：任先生 13671172443
标的之SWOT分析
通过上述调查，分析该标的的优势、劣势、机会和威胁。
1、该标的综合优势较显著，大厦06年开始试营业，包括IT卖场（裙楼）、客房（7-25层）、写字间（26-33层）等，内部装修达到四星级，买受人接手后若不做较大经营方向调整，不存在巨额装修成本支出的问题。且该标的距离各客源地如机场、火车站、辽宁展览馆、辽宁电视台等均近便，所处地段IT商务住宿需求旺盛，客流密集，是著名的三好街黄金地段，交通便捷，配套齐全。
2、该标的劣势主要是：一、标的总金额较大，要求买受人有很大实力；
3、因该标的所在区域有较大的写字间、卖场租赁市场需求。根据调查，其周边500米范围内，有金科、辽展、南湖等多家3星级宾馆，该地区拥有辽宁展览馆、辽宁电视台等机构以及大量IT公司，有稳定的商务住宿需求，入住率较高。买受人善加经营，将有较大营业收入。
4、标的所处位置有多家宾馆，分散一部分客流。
综合以上分析，该标的目前经营定位不需要较大调整，买受人可继续接手作为宾馆及写字间经营。
标的物经营预测
1、标的物共有客房258间，按均价400元/天，入住率90%计算：
年收入：258间×400元/天×360天×90%=33,436,800元
2、标的物26-32层写字间总建筑面积7424.14平米，可用面积约7424.14平米×70%=5197 平米，按出租率100%计算：
年收入：5197平米×1100元/ 平米年=5,716,700
3、标的物裙楼1-4层为底商，据调查，三好街附近商铺租赁价格相差较大，标的物1-4层为卖场，总建筑面积约15000平米，卖场面积约10000平米，租金均价1000元/ 平米年，按出租率80%计算：
年收入：10000平米×1000元/平米年×80%=8,000,000
合计：47,153,500元
年收益约为：47153500×70%=33,007,450，约3千3百万元
年收益率约为7%。